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自治区住房城乡建设厅 发展改革委关于印发《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准(试行)》的通知
2019-12-26 15:12   来源：广西住房城乡建设厅网
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桂建发〔2019〕16号


各市住房城乡建设局、发展改革委：

    为规范物业服务市场，推动物业服务企业提供优质优价、质价相符的服务，促进物业服务行业健康持续发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》和《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）等法律、法规、政策要求，结合我区实际，自治区住房城乡建设厅、发展改革委制定了《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》，现印发给你们，请认真贯彻执行。







广西壮族自治区         广西壮族自治区

住房和城乡建设厅      发展和改革委员会

2019年12月24日

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有相关附件下载
http://www.gxzjt.gov.cn/news/shownews.aspx?id=199482

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http://www.gxzjt.gov.cn/news/shownews.aspx?id=199483

《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准(试行)》政策解读材料

问题一：《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》的起草背景和过程是什么？
答：近年来，物业管理有关法规、政策发生了很大改变，如取消物业服务企业资质、从业人员资格，降低物业行业准入门槛；同时，物业行业发展迅速，围绕物业服务质量和收费，尤其是前期物业服务质量和收费问题产生了诸多矛盾纠纷，给广西物业管理提出了新的要求。在现实生活中，前期物业服务收费标准如何确定，前期物业服务企业提供何种服务成为业主和物业服务企业的矛盾纠纷之一，群众要求解决该问题的反响大、呼声高。要解决这些问题，关键在于完善前期物业服务收费和前期物业服务等级的相关内容，让前期物业服务企业明白地提供服务，业主明白地消费。
2018年11月9日，自治区物价局、住房城乡建设厅联合印发了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号，以下简称《指导意见》），加强住宅物业服务收费管理，规范物业收费行为。为配合《指导意见》的实施，自治区住房城乡建设厅在《指导意见》起草的过程中也同时启动了《物业服务等级》的修订工作，多次组织广西房地产业协会物业管理专业委员会的专家、物业服务企业开展调研、座谈，征求意见，形成《物业服务等级》修订稿。2019年5月至10月，自治区住房城乡建设厅先后征求各市住房城乡建设部门、各市物业行业主管部门、相关区直单位和社会公众意见并修改完善后印发实施。，现会同自治区发展改革委共同印发。

问题二：修订的依据是什么？
答：国家法律：《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》；
行政法规：《物业管理条例》；
地方性法规：《广西壮族自治区物业管理条例》；
规范性文件：《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号）；
其他参考文件：《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（中物协〔2004〕1号）、《北京市住宅物业服务标准》（京建发〔2010〕613号）、《四川省住宅物业服务等级划分》（DB510100/T 073-2011）。

问题三：《物业服务等级》的主要内容是什么？
答：《物业服务等级》内容共分为六个部分，包括“综合服务”、“房屋管理”、“公共设施设备维修养护”、“协助维护公共秩序”、“保洁服务”、“绿化养护”，每个部分设置了一、二、三、四、五个服务等级的服务内容和服务标准，其中一级物业服务是最高服务等级；五级物业服务是对前期物业服务企业最基础的要求。
1.综合服务部分（共15项指标），主要针对前期物业服务企业提供服务提出基本要求，如前期物业服务合同、承接查验、物业服务中心等内容。对其中的部分指标如服务人员的配置，考虑到各市的实际情况不同，不宜作统一的规定，交由各市自行设置。
2.房屋管理部分（共9项指标），主要是从房屋管理服务、主要设备设施维护、共用部位管理、住宅装饰装修管理、房屋外观管理等方面提出服务要求。
3.共用设施设备维修养护部分（共14项指标），涉及共用设施设备、消防安全、照明设备、供水系统管理及维护等方面的内容。其中消防系统因其事关人身财产安全，因此是服务要求的重点。考虑到各个项目有自己的特点，配置的共用设施设备也不尽相同，且物业服务等级评定的是服务，服务是无形的，无法做详细的量化，因此，该部分没有对设施设备的管理进行细分。
4.协助维护公共秩序部分（共8个指标），主要针对监控设备管理、停车管理、突发事件应急处理等方面提出要求。其中特别规定了关于非机动车的停放、充电管理，要求物业服务企业规范管理，减少安全隐患。
5.保洁服务部分（共5个指标），主要涉及垃圾清运、保洁制度、污水处理、宠物管理、“四害”消杀等内容。
6.绿化养护（共5个指标），主要涉及绿化养护专职管理、绿化维护、植物管理、绿地管理、虫害预防等内容。
7.为确保《物业服务等级》的贯彻落实，在等级之后还就细化服务内容、招标文件和服务等级评估等内容作出说明。

问题四：《物业服务等级》主要适用范围是什么？
答：《物业服务等级》主要适用于依法在广西壮族自治区行政区域范围内各级市场监管部门登记的经营范围包含物业服务且从事前期物业服务活动的企业或分支机构及其提供的物业服务；区外入桂经营且从事前期物业服务活动的物业服务企业及其提供的物业服务同样适用本办法。

    问题五：如何保障《物业服务等级》的实施？
答：由自治区住房城乡建设厅在全区范围内组织对《物业服务等级》进行宣传贯彻，使各市物业管理行政主管部门熟悉掌握《物业服务等级》的内容。

问题六：是否只能按照《物业服务等级》内容提供前期物业服务？
答：物业服务各方当事人可结合普通住宅小区前期物业服务实际需求，在本服务等级的基础上自行协商约定细化物业服务等级内容。鼓励业主大会、业主委员会借鉴使用本标准。

问题七：住宅小区的物业服务等级如何选定？
答：建设单位应综合考虑新建普通住宅小区品质定位、硬件设施、购房人物业服务需求及承受能力等因素，审慎选择服务等级，应将选定的服务等级以及价格主管部门制定的等级收费标准（基准价）作为前期物业招标文件要件，便于日后各方当事人量化服务和监督实施。

问题八：如何保障前期物业服务企业提供相应等级的服务？
答：建设单位应督促物业服务企业按照前期物业服务合同约定为住户提供质价相符的服务。同时，物业服务各方可委托独立的第三方评估机构，对照合同约定和服务等级标准对小区物业服务进行客观评估。